Kuinka HUD: n anti-flippaus-sääntö suojaa ostajia

Toukokuussa 2003 Yhdysvaltain osasto kotelo ja kaupunkikehitys (HUD) julkaisivat liittovaltion asetus jonka tarkoituksena on suojata potentiaalisia asunnon ostajia potentiaaliselta saalistusluotolta, joka liittyy asuntolainojen "kääntämiseen", jonka vakuuttaa Liittovaltion asuntohallinto (FHA).

Säännön ansiosta asunnonomistajat voivat ”olla varmoja siitä, että he ovat suojattuja häikäilemättömiltä käytännöiltä”, sanoi silloinen HUD: n sihteeri Mel Martinez. "Tämä lopullinen sääntö on merkittävä askel pyrkimyksissämme poistaa petokselliset luotonantokäytännöt", hän sanoi lehdistötiedotteessa.

Pohjimmiltaan "flipping" on eräänlainen Kiinteistöt sijoitusstrategia, jossa sijoittaja ostaa taloja tai kiinteistöjä ainoana tarkoituksenaan myydä ne voittoa varten. Sijoittajan voitto syntyy nousevista tulevista myyntihinnoista, jotka johtuvat nousevista asuntomarkkinoista, kiinteistöjen peruskorjauksista ja pääoman parannuksista tai molemmista. Sijoittajat, jotka käyttävät läpikäyvää strategiaa, riskiä taloudellisista menetyksistä, jotka johtuvat hinnan heikkenemisestä asuntomarkkinoiden laskun aikana.

Koti "flipping" tulee väärinkäyttäjäksi, kun omaisuus myydään keinotekoisesti suurella voitolla korotettu hinta heti sen jälkeen, kun myyjä on hankkinut sen, ja vähäisiin parannuksiin tai ei mitään omaisuutta. HUD: n mukaan saalistusluotot tapahtuvat, kun epäilyttävät asuntorakentajat joko maksavat huomattavasti korkeamman hinnan kuin sen käypä arvo tai sitoudutaan asuntolainaan perusteettomasti korotetuilla korkoilla, päätöskursseilla tai molemmat.

Käsitettä "flipping" ei tässä tapauksessa pidä sekoittaa täysin lailliseen ja eettiseen käytäntöön ostaa taloudellisesti vaikeuksissa olevia tai pilaantunut koti, tekemällä laajoja ”hikepääomaa” parannuksia sen käyvän markkina-arvon tosiasialliseksi nostamiseksi ja myymällä sen voittoa varten.

HUD: n säännön, FR-4615, omaisuuden heikkenemisen kieltäminen HUD: n yksinperheisten asuntolainan vakuutusohjelmissa, ”äskettäin käännetyt asunnot eivät saa saada FHA: n asuntovakuutusta. Lisäksi se antaa FHA: lle mahdollisuuden vaatia henkilöitä, jotka yrittävät myydä käännettyjä koteja, tarjoamaan lisäasiakirjat, jotka osoittavat, että kodin arvioitu käypä arvo on todella noussut merkittävästi. Toisin sanoen todista, että heidän myyntivoitonsa ovat perusteltuja.

Vain levyn omistaja voi myydä asunnon henkilölle, joka saa FHA: n asuntovakuutuksen lainasta; siihen ei saa liittyä myyntiä tai myyntisopimuksen luovuttamista, menettelyä, jota usein noudatetaan, kun kotiostajan on todettu joutuneen saalistuskäytännön uhri.

• Jälleenmyynti, joka tapahtuu 90 päivää tai vähemmän ostamisen jälkeen, ei ole oikeutettu kiinnittämään asuntolainaa FHA: lta. FHA: n analyysi paljasti, että kaikkein hirvittävimpiä esimerkkejä saalistusluoton myöntämisestä oli "läpät", jotka tapahtuivat hyvin lyhyessä ajassa, usein päivien sisällä. Siten "nopea läppä" poistetaan.
• Jälleenmyynnit, jotka tapahtuvat 91–180 päivää, ovat tukikelpoisia, jos lainanantaja saa lisäarvio riippumattomalta arvioijalta määritetyn jälleenmyyntiprosenttirajan perusteella kirjoittanut FHA; tämä kynnysarvo olisi suhteellisen korkea, jotta se ei vaikuta haitallisesti laillisiin kuntoutustoimiin, mutta estävät edelleen häikäilemättömät myyjät, lainanantajat ja arvioijat yrittämästä huijata omaisuutta ja huijata yrityksiä Asunnonostajien. Lainanantajat voivat myös osoittaa, että arvon nousu johtuu kiinteistön kunnostamisesta.
• Jälleenmyyntiin, joka tapahtuu 90 päivän ja yhden vuoden välillä, sovelletaan vaatimusta, jonka luotonantaja saa ylimääräisenä dokumentaatio, joka tukee arvoa olosuhteissa tai paikoissa, joissa HUD tunnistaa omaisuuden muuttuvan a ongelma. Tämä viranomainen korvaa edellä mainitulle 90 - 180 päivälle vahvistetun korkeamman odotettavissa olevan kynnysarvon ajanjaksoon, ja siihen vedotaan, kun FHA toteaa, että tietyllä alueella voi tapahtua huomattavaa väärinkäyttöä sijainti.

FHA sallii luopumisen kiinteistövälitysrajoituksista:

• kiinteistöt, jotka työnantaja tai siirtotoimisto on hankkinut työntekijän muuton yhteydessä;
• HUD: n sulkeman, pankkien omistuksessa olevan kiinteistön jälleenmyynti sen alle kiinteistöjen omistama (REO) -ohjelma;
• kiinteistöjen myynti muiden Yhdysvaltain viranomaisten toimesta;
• kiinteistöjen myynti HUD: n hyväksymille voittoa tavoittelemattomille järjestöille ostamaan yhden perheen kiinteistöjä alennuksella jälleenmyyntirajoituksilla;
• kiinteistöjen myynti, jotka myyjä on hankkinut perimällä;
• kiinteistöjen myynti valtion ja liittovaltion rahoittamien rahoituslaitosten ja valtion tukemien yritysten toimesta;
• kiinteistöjen myynti paikallisten ja osavaltion viranomaisten toimesta; ja
• kiinteistöjen myynti alueella Presidentin julistamat suuret katastrofialueet (PDMDA), vasta, kun HUD: ltä on annettu ilmoitus poikkeuksesta.

Yllä olevat rajoitukset eivät koske rakentajia, jotka myyvät vasta rakennettua taloa tai rakentavat taloa lainanottajalle, joka aikoo käyttää FHA: n vakuuttamaa rahoitusta.